今日は、宅地建物取引士試験 令和2年度(12月) 第12問について解説します。
令和2年度と3年度は、新型コロナウイルスの感染拡大防止措置として、受験者分散の目的で10月と12月の2回試験が実施されました。
★出題テーマ【権利関係-借地借家法/借家権】★
賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間で令和２年７月１日に締結した居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
① 当該建物の修繕が必要である場合において、ＢがＡに修繕が必要である旨を通知したにもかかわらずＡが相当の期間内に必要な修繕をしないときは、Ｂは自ら修繕をすることができる。
② ＢがＡに無断でＣに当該建物を転貸した場合であっても、Ａに対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Ａは賃貸借契約を解除することができない。
③ 賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、ＡがＢに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。
④ Ｂが相続人なしに死亡した場合、Ｂと婚姻の届出をしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Ｄは、Ｂが相続人なしに死亡したことを知った後１月以内にＡに反対の意思表示をしない限り、賃借人としてのＢの権利義務を承継する。
解説
借地借家法に基づく規定などに関する問題です。
それではさっそく選択肢をみていきましょう。
選択肢 ①
当該建物の修繕が必要である場合において、ＢがＡに修繕が必要である旨を通知したにもかかわらずＡが相当の期間内に必要な修繕をしないときは、Ｂは自ら修繕をすることができる。
〇適切です。
賃貸借契約では、原則として貸主が建物の修繕を行いますが、借主から貸主に通知したにもかかわらず相当の期間内に修繕しない場合、貸主が必要であることを知っていながら修繕しない場合、急迫の事情がある場合は、貸主の承諾を得ずに借主が修繕を行うことができます。
選択肢の説明通り、借主Bが、貸主Aに対して修繕が必要である旨を通知したにもかかわらず、Ａが相当の期間内に必要な修繕をしない場合にはＢは自ら修繕をすることができますので、この選択肢は適切です。
選択肢 ②
ＢがＡに無断でＣに当該建物を転貸した場合であっても、Ａに対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Ａは賃貸借契約を解除することができない。
〇適切です。
借主が、貸主の承諾を得ずに転貸した場合、貸主は契約解除することができるとされています。
ただし、無断転貸であっても、貸主に対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情がある場合には、貸主は契約を解除することができません。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ③
賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、ＡがＢに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。
×不適切です。
賃貸借契約が期間満了により終了するためには、定期建物賃貸借として契約する必要があります。
定期建物賃貸借契約とするためには、賃貸借契約に期間を定めて、更新がなく、契約期間の満了により契約が終了することについて、貸主は契約前にあらかじめ、借主に説明し、書面を交付する必要があります。なお借主の承諾があれば、書面の交付に変えて、電磁的方法によって提供することもできます。
つまり、賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、ＡがＢに対しあらかじめ契約の更新がなく、期間満了によって終了する旨を書面を交付して説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了します。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ④
Ｂが相続人なしに死亡した場合、Ｂと婚姻の届出をしていないが事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Ｄは、Ｂが相続人なしに死亡したことを知った後１月以内にＡに反対の意思表示をしない限り、賃借人としてのＢの権利義務を承継する。
〇適切です。
借主が相続人なく死亡した際、婚姻届はなくても事実上の夫婦関係にあった同居者が、相続人なしに死亡したことを知ってから1か月以内に貸主に対して反対の意思表示をしない場合、借主としての権利義務を承継します
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
以上から、正解は選択肢③となります。
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