宅建士試験を受験された皆様、お疲れ様でした。
ダブル受験の方は引き続きとなりますが、賃貸不動産経営管理士試験のほうも頑張ってまいりましょう！
今日は、令和4年度 第12問について解説します。
★出題テーマ【権利関係-借地借家法/借家権】★
Ａは、Ｂ所有の甲建物（床面積１００㎡）につき、居住を目的として、期間２年、賃料月額１０万円と定めた賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）をＢと締結してその日に引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
① ＢはＡに対して、本件契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した賃貸借契約書を交付して説明すれば、本件契約を借地借家法第３８条に規定する定期建物賃貸借契約として締結することができる。
② 本件契約が借地借家法第３８条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Ａは、甲建物の引渡しを受けてから１年後に甲建物をＢから購入したＣに対して、賃借人であることを主張できる。
③ 本件契約が借地借家法第３８条に規定する定期建物賃貸借契約である場合、Ａの中途解約を禁止する特約があっても、やむを得ない事情によって甲建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になったときは、Ａは本件契約の解約の申入れをすることができる。
④ ＡがＢに対して敷金を差し入れている場合、本件契約が期間満了で終了するに当たり、Ｂは甲建物の返還を受けるまでは、Ａに対して敷金を返還する必要はない。
解説
賃貸借契約（主に定期建物賃貸借契約）などに関する問題です。
それではさっそく選択肢をみていきましょう。
選択肢 ①
ＢはＡに対して、本件契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した賃貸借契約書を交付して説明すれば、本件契約を借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約として締結することができる。
×不適切です。
定期建物賃貸借の成立要件は①書面等による契約方法②事前説明（更新がないことについての説明）③更新がないこと（更新否定条項を定める）④契約期間を必ず定める の４つです。
定期建物賃貸借契約を締結する場合、貸主は契約前に借主に対して、更新がなく、期間満了によって終了することを説明し、書面を交付する必要があります。
契約書にその内容を記載しただけでは不十分で、定期建物賃貸借契約の要件を満たしません。
つまり、ＢはＡに対して、本件契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した書面を事前に交付して説明すれば、本件契約を借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約として締結することができます。なお、事前説明の書面と、契約書は別の書面でなくてはいけません。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ②
本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Ａは、甲建物の引渡しを受けてから１年後に甲建物をＢから購入したＣに対して、賃借人であることを主張できる。
〇適切です。
自分の権利を法的に主張できる状態のことを、対抗要件を備えているといいます。
賃借権の対抗要件は、賃借権を登記していることや、建物の引渡しが行われていることによって成立します。
Ｂは、新しい所有者であるＣが甲物件を購入する前から、甲物件の引渡しを受けていますので、Ｃに対して賃借権を主張できます。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ③
本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約である場合、Ａの中途解約を禁止する特約があっても、やむを得ない事情によって甲建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になったときは、Ａは本件契約の解約の申入れをすることができる
〇適切です。
定期建物賃貸借契約は、原則として中途解約ができませんが、200㎡未満の居住用建物であれば、借主が転勤や療養、親族の介護などやむを得ない事情により、建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になった場合、借主は解約を申入れることができます。
なお、この場合は解約を申入れてから1か月を経過することによって賃貸借契約は終了します。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ④
ＡがＢに対して敷金を差し入れている場合、本件契約が期間満了で終了するに当たり、Ｂは甲建物の返還を受けるまでは、Ａに対して敷金を返還する必要はない。
〇適切です。
貸主に敷金の返還を請求できる権利である、借主の敷金返還請求権の発生時期は、賃貸借契約が終了し、明渡しが完了したときです。
よって選択肢の説明通り、貸主Ｂは、甲建物の返還を受けるまでは、借主Ａに対して敷金を返還する必要はありませんので、この選択肢は適切です。
以上から、正解は選択肢①となります。
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