今日は、令和5年度 第21問について解説します。
賃貸住宅を目的とする賃貸借契約に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
ア 賃貸借契約が有効に成立するためには、契約の終期について合意しなければならない。
イ 契約期間２年の建物賃貸借契約を締結し、「契約期間内に賃借人が死亡したときに契約が終了する」との特約を設けたとき、賃借人の死亡により賃貸借契約は終了する。
ウ 賃料の支払時期に関する合意をしなければ、当月分の賃料は当月末日払となる。
エ 賃貸借契約の締結に向けた交渉がなされ、賃貸人に契約が成立することの強い信頼を与えるに至ったにもかかわらず、合意直前で賃借人予定者が理由なく翻意し、契約が成立しなかった場合、賃借人予定者が不法行為責任を負うことがある。
１ １つ
２ ２つ
３ ３つ
４ ４つ
解説
賃貸借契約の終了や賃料に関する問題です。
それではさっそく選択肢をみていきましょう。
選択肢 ア
賃貸借契約が有効に成立するためには、契約の終期について合意しなければならない。
×不適切です。
期間の終期についての合意がない賃貸借契約は、期間の定めのない賃貸借契約となります。なお、賃貸借契約は、期間の定めがなくても有効に成立します。
つまり、賃貸借契約が有効に成立するためには、契約の終期について合意がない場合には、期間の定めのない賃貸借契約として有効に成立します。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 イ
契約期間２年の建物賃貸借契約を締結し、「契約期間内に賃借人が死亡したときに契約が終了する」との特約を設けたとき、賃借人の死亡により賃貸借契約は終了する。
×不適切です。
貸主・借主の死亡時の扱いについて、まとめシートでは以下の通り解説しています。
原則として、貸主・借主が死亡した場合でも、契約が終了するわけではありません。
借主が死亡したときに契約が終了する旨の特約は、本来相続人等に承継されるべき権利がなくなるということですから、借主にとって不利なものであると考えられますので、無効となる可能性があります。
つまり、契約期間２年の建物賃貸借契約を締結し、「契約期間内に賃借人が死亡したときに契約が終了する」との特約を設けたとき、特約は無効になる場合があり、賃借人の死亡により当然に賃貸借契約は終了するわけではありません。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ウ
賃料の支払時期に関する合意をしなければ、当月分の賃料は当月末日払となる。
〇適切です。
賃料の支払いについて、まとめシートでは以下の通り解説しています。
民法では、賃料の支払日は、原則として毎月末（後払い）としています。ほとんどの賃貸借契約では、特約で先払いにしているというのが実情です。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 エ
賃貸借契約の締結に向けた交渉がなされ、賃貸人に契約が成立することの強い信頼を与えるに至ったにもかかわらず、合意直前で賃借人予定者が理由なく翻意し、契約が成立しなかった場合、賃借人予定者が不法行為責任を負うことがある。
〇適切です。
貸主に対して、契約が成立する強い信頼を与えたにもかかわらず、その信頼を裏切って、考慮すべき事情もなく翻意した場合、契約前の段階であっても、不法行為責任を負う可能性があります。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
以上から、誤っている選択肢はアとイの２つですので、正解は選択肢②２つ となります。
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