今日は、令和4年度 第20問について解説します。
賃料に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
①貸主が支払期限を知っている通常の場合、賃料債権は、５年の消滅時効に服する。
②建物賃貸借契約における賃料は、建物使用の対価であるので、貸主は、借主が使用する敷地の対価を当然に別途請求することができる。
③貸主が死亡し、その共同相続人が賃貸住宅を相続した場合、遺産分割までの賃料債権は、金銭債権として、相続財産となる。
④借主が滞納賃料の一部を支払う場合であって、弁済充当の合意がないときは、支払時に貸主が指定した債務に充当され、借主はこれに従わなければならない。
解説
賃料に関する問題です。
それでは選択肢をみていきましょう。
選択肢①
貸主が支払期限を知っている通常の場合、賃料債権は、５年の消滅時効に服する。
〇適切です。
時効とは、一定期間の経過により権利を取得したり、権利が消滅したりする制度です。
消滅時効について、まとめシートでは以下の通り解説しています。
選択肢では、支払期限を知っている場合となっていますので、権利を行使できることを知った日から５年放置した場合その権利が消滅してしまいます。よってこの選択肢は適切です。
ちなみに、選択肢の中で「通常の場合」という記述がありますが、家賃滞納の時効は通常は５年となっています。賃貸住宅経営を行ってる貸主が、借主に賃料を請求することができることを知らない、ということは通常では考えられないからです。
選択肢②
建物賃貸借契約における賃料は、建物使用の対価であるので、貸主は、借主が使用する敷地の対価を当然に別途請求することができる。
×不適切です。
一般的に、賃料には建物の使用料の他に、建物の使用に必要なその敷地の使用料も含まれているとされているため、通常貸主は、借主が使用する敷地の対価を、建物使用の対価と別途請求することはできません。
よってこの選択肢は不適切です。
選択肢③
貸主が死亡し、その共同相続人が賃貸住宅を相続した場合、遺産分割までの賃料債権は、金銭債権として、相続財産となる。
×不適切です。
選択肢に書かれている内容が少し難しいですが、簡単にいうと、「貸主が死亡して相続人が複数人いる場合、どの遺産が誰のものかを決める（遺産分割）までの賃料は相続財産になる」と意訳できます。
貸主が死亡した場合について、まとめシートでは以下の通り解説しています。
借主が亡くなり、相続人が複数人いる場合、遺産分割が完了するまでの間は、貸主の地位は相続人全員で共有する状態となり、賃料は法定相続分に応じて各相続人が取得します。つまり、貸主が死亡し、その共同相続人が賃貸住宅を相続した場合、遺産分割までの賃料債権は、賃料債権として、各相続人が取得することになります。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢④
借主が滞納賃料の一部を支払う場合であって、弁済充当の合意がないときは、支払時に貸主が指定した債務に充当され、借主はこれに従わなければならない。
×不適切です。
弁済の充当について、まとめシートでは以下の通り解説しています。
滞納賃料の弁済を、どの債務に充てるのかという割振方法が弁済の充当ですが、貸主と借主の合意で充当（合意充当）先が決まらない場合、まずは借主が充当先を指定（指定充当）できます。借主が指定しないときは貸主が指定（指定充当）しますが、借主は意義を述べることもできます。その際は、法定充当となります。
これを選択肢にあてはめると、借主が滞納賃料の一部を支払う場合であって、弁済充当の合意がないときは、支払時に借主が指定した債務に充当され、借主の指定がない場合は貸主が指定しますが、それに対して借主は意義を述べることができます。よってこの選択肢は不適切です。
以上から、正解は選択肢①となります。
賃料収入は、賃貸住宅経営の基盤となるものですので、賃料に関してしっかりと理解する必要があるといえますね。そのため、賃貸不動産経営管理士試験でも例年賃料に関する出題されています。
この問題では、選択肢③が難易度が高いでしょうか。賃料に関する問題は幅が広く、これさえ押さえておけばOK！というものがないようです。テキストと過去問を併用してしっかり取り組む必要があるといえます。
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