今日は、令和6年度 第45問について解説します。
不動産の証券化に関する次の記述のうち、不適切なものはどれか。
① 不動産の証券化が必要とされた背景の一つは、財務諸表を健全化するために、オフバランスが求められたことである。
② ＧＫ＋ＴＫ型は、合同会社が営業者となって投資家との間で匿名組合契約を締結し、証券を発行して資金を集めて不動産を購入し、運用益を投資家に配分する仕組みである。
③ 私募リートは、運用期間の定めがあり、証券取引所に上場されておらず換金性が乏しい点で、Ｊリートとは異なる特性を有している。
④ 不動産証券化の仕組みでは、不動産信託受益権や匿名組合の出資持分が利用されることが多いが、第二種金融商品取引業の登録がなければ、販売・勧誘に携わることはできない。
解説
不動産の証券化に関する問題です。
それではさっそく選択肢を確認しましょう。
選択肢 ①
不動産の証券化が必要とされた背景の一つは、財務諸表を健全化するために、オフバランスが求められたことである。
〇適切です。
オフバランスとは、資産や負債を貸借対照表（バランスシート）から除外し、企業の財務状況をより健全に見せる手法のことを指します。
企業がオフバランスを行う手段の一つとして、不動産の証券化が活用されました。
不動産を売却・譲渡することで貸借対照表上の資産を減らし、財務諸表を健全化することが目的とされる場合があります。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ②
ＧＫ＋ＴＫ型は、合同会社が営業者となって投資家との間で匿名組合契約を締結し、証券を発行して資金を集めて不動産を購入し、運用益を投資家に配分する仕組みである。
〇適切です。
GKは合同会社のことで、TKは匿名会社を指します。
合同会社と匿名会社を組み合わせるGK+TK型は、選択肢の説明の通り、合同会社が営業者となって投資家との間で匿名組合契約を締結し、証券を発行して資金を集めて不動産を購入し、運用益を投資家に配分する仕組みのことですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ③
私募リートは、運用期間の定めがあり、証券取引所に上場されておらず換金性が乏しい点で、Ｊリートとは異なる特性を有している。
×不適切です
私募リートとは、証券取引所に上場していない不動産投資信託のことを指します。
私募リートは、Jリートと同様に運用期間の定めがないものが一般的であり、多くの投資家から資金を集めることが可能です。
一方、流通市場がなく換金性が乏しい点と、不動産評価を直接的に反映した価格形成がなされる点でJリートとは異なると言えます。
つまり、私募リートは、証券取引所に上場されておらず換金性が乏しい点で、Ｊリートとは異なる特性を有しています（運用期間の定めがない点は、Jリートと同様です）。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ④
不動産証券化の仕組みでは、不動産信託受益権や匿名組合の出資持分が利用されることが多いが、第二種金融商品取引業の登録がなければ、販売・勧誘に携わることはできない。
〇適切です。
金融商品取引法により、金融商品取引業は「第一種金融商品取引業」「第二種金融商品取引業」「投資助言・代理業」「投資運用業」の4つに分類されており、いずれの事業を行う際にも登録が必要です。
このうち、第二種金融商品取引業は、流動性の低い有価証券（不動産信託受益権や匿名組合の出資持分など）の販売・勧誘を取り扱う事業を指します。
選択肢の説明の通り、不動産証券化の仕組みでは、不動産信託受益権や匿名組合の出資持分が利用されることが多く、第二種金融商品取引業の登録がなければ、販売・勧誘に携わることはできませんので、この選択肢は不適切です。
以上から、正解は選択肢③となります。
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