今日は、令和6年度 第20問について解説します。
サブリースに関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、本問において「原賃貸借契約」とは、賃貸人と転貸人（賃借人）との契約関係を指し、「転貸借契約」とは、転貸人（賃借人）と転借人との契約関係を指すものとする。
ア 転貸を事業として行うサブリースの場合、原賃貸借契約には借地借家法の適用はないが、転貸借契約には同法の適用がある。
イ 転借人が故意により居室を毀損したことは、転貸人の賃貸人に対する債務不履行にあたる。
ウ 転借人は、転貸人に転貸料を前払していれば、賃貸人からの賃料の請求を拒むことができる。
エ 原賃貸借契約が賃料不払を理由に債務不履行解除されると、転貸借契約も当然に終了する。
１ １つ
２ ２つ
３ ３つ
４ ４つ
解説
サブリース（転貸借）に関する問題です。
それではさっそく選択肢をみていきましょう。
選択肢 ア
転貸を事業として行うサブリースの場合、原賃貸借契約には借地借家法の適用はないが、転貸借契約には同法の適用がある。
×不適切です。
転貸借について貸主の承諾を得ている場合、転貸借されていても貸主と借主（転貸人）の法律関係に影響はありません。
転貸を事業として行うサブリースの場合の原賃貸借契約は、特定賃貸借契約と呼ばれます。
特定賃貸借契約は、貸主と転貸人との間で締結される建物賃貸借契約ですので、借地借家法が適用されます。
また、転貸借契約（転貸人と転借人の契約）にも借地借家法が適用されます。
つまり、転貸を事業として行うサブリースの場合、原賃貸借契約には借地借家法の適用があり、転貸借契約にも同法の適用があります。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 イ
転借人が故意により居室を毀損したことは、転貸人の賃貸人に対する債務不履行にあたる。
〇適切です。
借主（転貸人）は、善良な管理者の注意をもって建物を保管する義務（善管注意義務）を負っています。
故意・過失によって居室を毀損した場合は、保管義務違反という債務不履行に該当します。
また、借主の同居人などの履行補助者が保管義務に違反した場合も、借主の債務不履行となります。転借人は、借主（転貸人）の履行補助者とみなされるため、転借人が故意に居室を毀損した場合も、借主（転貸人）が貸主に対して債務不履行の責任を負うことになります。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ウ
転借人は、転貸人に転貸料を前払していれば、賃貸人からの賃料の請求を拒むことができる。
×不適切です。
転借人は、転貸借に基づく債務を貸主（賃貸人）に対して直接履行する義務があります。言い換えると、貸主は転借人に直接賃料を請求することが可能です。
この場合、たとえ転借人が借主（転貸人）に賃料の前払いをしていたとしても、貸主から賃料の請求があれば、その支払いを拒むことはできません。
つまり、転借人は、転貸人に転貸料を前払していても、賃貸人からの賃料の請求を拒むことができません。よってこの選択肢は不適切です。
なお、貸主が転借人に請求できる範囲は、借主（転貸人）の債務の範囲に限られます。
例えば、原賃貸借契約の賃料が１２万円で、転貸借契約の賃料が１０万円の場合、貸主が転借人に直接請求できるのは１０万円まで、ということになります。
選択肢 エ
原賃貸借契約が賃料不払を理由に債務不履行解除されると、転貸借契約も当然に終了する。
×不適切です。
原賃貸借契約と転貸借契約は別個の契約であり、原賃貸借契約が終了しても、当然に終了するわけではありません。
しかし、原賃貸借契約が債務不履行解除された場合は、貸主が転借人に対して建物の返還を請求することで、借主（転貸人）の転借人に対する債務の不履行となり、結果的に転貸借契約は終了します。
つまり、原賃貸借契約が賃料不払を理由に債務不履行解除されると、転貸借契約も当然に終了するわけではありません。よってこの選択肢は不適切です。
以上から、正しい選択肢はイの１つですので、正解は選択肢①１つ となります。
本問は、個数問題でなおかつ民法や判例などの知識も必要となりますので、難易度が高い問題であると言えます。
賃貸不動産経営管理士の過去問には類似問題が少ないですが、宅建士の試験問題に類似問題がありますので、あわせてご確認いただければと思います。
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