今日は、令和5年度 第4問について解説します。
管理受託契約の契約期間中に変更が生じた場合の賃貸住宅管理業者の対応に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
① 契約期間中に再委託先を変更したが、賃貸人に変更を通知しなかった。
② 管理受託契約が締結されている賃貸住宅が売却されて賃貸人が変更されたが、当該管理受託契約には変更後の賃貸人に地位が承継される旨の特約があったため、変更後の賃貸人に、管理受託契約の内容を記載した書面を交付しなかった。
③ 契約期間中に賃貸住宅管理業者が商号を変更したが、組織運営に変更のない商号変更だったので、賃貸人に対し、その旨を通知しただけで、賃貸人に管理受託契約の締結時に交付する書面を再び交付することはしなかった。
④ 賃貸住宅管理業法施行前に締結された管理受託契約であったため、それまで契約の事項を記載した書面を交付していなかったが、管理業務の報酬額を変更するにあたり、賃貸人に変更後の報酬額のみを記載した書面を交付した。
解説
管理受託契約の契約内容変更に関する問題です。
それではさっそく選択肢をみていきましょう。
選択肢 ①
契約期間中に再委託先を変更したが、賃貸人に変更を通知しなかった。
×不適切です。
管理業務の再委任に関する事項は、重要事項として説明すべき事項であり、管理受託契約締結時書面に記載すべき事項です。
ただし、再委託先の変更は形式的な変更と考えられるため、改めて重要事項説明を行う必要はありませんが、変更したことを書面または電磁的方法によって貸主に知らせる必要があるとされています。
つまり、契約期間中に再委託先を変更した場合、賃貸人に変更を通知する必要があります。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ②
管理受託契約が締結されている賃貸住宅が売却されて賃貸人が変更されたが、当該管理受託契約には変更後の賃貸人に地位が承継される旨の特約があったため、変更後の賃貸人に、管理受託契約の内容を記載した書面を交付しなかった。
×不適切です。
賃貸住宅の貸主が変更した場合、管理受託契約が承継される場合であっても、新たな貸主に管理受託契約の内容がわかる書類を遅滞なく交付することが望ましいとされています。
つまり管理受託契約が締結されている賃貸住宅が売却されて賃貸人が変更されたが、当該管理受託契約には変更後の賃貸人に地位が承継される旨の特約があり同一の内容で管理受託契約が承継される場合であっても、変更後の賃貸人に、管理受託契約の内容を記載した書面を交付することが望ましいです。よってこの選択肢は不適切です
選択肢 ③
契約期間中に賃貸住宅管理業者が商号を変更したが、組織運営に変更のない商号変更だったので、賃貸人に対し、その旨を通知しただけで、賃貸人に管理受託契約の締結時に交付する書面を再び交付することはしなかった。
〇適切です。
組織運営に変更のない商号変更は、形式的な変更ですので、重要事項説明や締結時書面の交付は不要とされています。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ④
賃貸住宅管理業法施行前に締結された管理受託契約であったため、それまで契約の事項を記載した書面を交付していなかったが、管理業務の報酬額を変更するにあたり、賃貸人に変更後の報酬額のみを記載した書面を交付した。
×不適切です。
契約の内容に変更があった場合の書面の交付について、まとめシートでは以下の通り解説しています。
賃貸住宅管理業法施行前に締結された管理受託契約の場合、内容変更を伴う契約変更がある場合は、すべての事項について重要事項説明を行い、契約締結時書面を交付する必要があります。
つまり、賃貸住宅管理業法施行前に締結された管理受託契約であったため、それまで契約の事項を記載した書面を交付していなかった場合には、管理業務の報酬額を変更するにあたり、賃貸人にすべての事項について契約締結時書面の交付が必要です。よってこの選択肢は不適切です。
以上から、正解は選択肢③となります。
管理受託契約締結に関するテーマは超重要ですので、ぜひ関連解説もあわせてご確認いただければと思います。
★関連解説★
管理受託契約重要事項説明（ITを活用した方法）（R３年 第３問）
管理受託契約重要事項説明（電磁的方法による提供）（R４年 第２問）
管理受託契約重要事項説明（電話による説明）（R５年 第３問）
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