今日は、令和5年度 第1問について解説します。
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（以下、各問において「賃貸住宅管理業法」という。）に定める賃貸住宅管理業者が管理受託契約締結前に行う重要事項の説明（以下、各問において「管理受託契約重要事項説明」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。
ア 業務管理者ではない管理業務の実務経験者が、業務管理者による管理、監督の下で説明することができる。
イ 賃貸人の勤務先が独立行政法人都市再生機構であることを確認の上、重要事項説明をせずに管理受託契約を締結することができる。
ウ 賃貸人本人の申出により、賃貸人から委任状を提出してもらった上で賃貸人本人ではなくその配偶者に説明することができる。
エ 賃貸人が満１８歳である場合、誰も立ち会わせずに説明することができる。
１ なし
２ １つ
３ ２つ
４ ３つ
解説
管理受託契約重要事項説明に関する問題です。
それではさっそく選択肢をみていきましょう。
選択肢 ア
業務管理者ではない管理業務の実務経験者が、業務管理者による管理、監督の下で説明することができる。
〇適切です。
管理受託契約重要事項説明の実施について、まとめシートでは以下の通り解説しています。
重要事項説明と重要事項説明書の交付は、貸主に対して、管理業務の委託を受けようとする賃貸住宅管理業者が行う必要があります。
実際の説明は、業務管理者や一定の実務経験がある者など、専門的な知識委や経験がある者によって行うことが望ましいとされていますが、業務管理者の管理・監督の下で行えば必ずしも業務管理が行う必要はありません。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 イ
賃貸人の勤務先が独立行政法人都市再生機構であることを確認の上、重要事項説明をせずに管理受託契約を締結することができる。
×不適切です。
独立行政法人都市再生機構は、管理業務に関する専門知識および経験を有すると認められるため、貸主が独立行政法人都市再生機構の場合は重要事項説明および書面の交付が不要とされています。
ただし選択肢の場合は、あくまでも貸主の「勤務先」が独立行政法人都市再生機構だということに過ぎないため、重要事項説明を省くことはできません。
つまり、賃貸人の勤務先が独立行政法人都市再生機構であったとしても、重要事項説明をせずに管理受託契約を締結することはできません。（賃貸人が独立行政法人都市再生機構であることを確認の上、重要事項説明をせずに管理受託契約を締結することはできます）よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ウ
賃貸人本人の申出により、賃貸人から委任状を提出してもらった上で賃貸人本人ではなくその配偶者に説明することができる。
〇適切です。
重要事項説明の相手方は原則として貸主本人ですが、貸主の意思によって、委任状をもって代理権を付与された人に重要事項説明を行うことができます。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 エ
賃貸人が満１８歳である場合、誰も立ち会わせずに説明することができる。
〇適切です。
未成年者が法律行為をするには、その法定代理人の同意を得る必要があります。管理受託契約の締結は法律行為にあたりますので、貸主が未成年者であれば、親などの法定代理人が重要事項説明に同席するなどの対応が必要になります。
なお、令和4年の4月1日から、成年の年齢が２０才から１８歳に引き下げられています。貸主が１８歳である場合は成年ですので、法律行為である管理受託契約の締結が、単独で有効に行えますね。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
以上から、誤っている選択肢はイの１つだけですので、正解は選択肢②となります。
管理受託契約重要事項説明に関する問題は、例年複数出題されており、超重要なテーマであるといえます。
ぜひ関連解説もあわせてご確認いただければと思います。
★関連解説★
管理受託契約重要事項説明（電話による説明）（R５年 第３問）
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