今日は、令和4年度 第43問について解説します。
賃貸取引の対象となる物件において人が死亡した場合の宅地建物取引業者の義務に関する次の記述のうち、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（国土交通省不動産・建設経済局令和３年１０月公表） に照らして適切なものの組合せはどれか。
ア 取引の対象となる不動産における事案の有無に関し、宅地建物取引業者は、原則として、貸主・管理業者以外に自ら周辺住民に聞き込みを行ったり、インターネットサイトを調査するなどの自発的な調査を行ったりする義務がある。
イ 入居者が入浴中に溺死したときは、宅地建物取引業者は、次の賃貸借取引の際、原則として、借主に告知する必要がある。
ウ 入居者が死亡した場合、宅地建物取引業者は、死亡時から３年を経過している場合であっても、借主から事案の有無について問われたときは、調査を通じて判明した点を告知する必要がある。
エ 宅地建物取引業者が人の死について告知する際は、事案の発生時期、場所、死因及び特殊清掃等が行われた場合にはその旨を告げるものとし、具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はない。
１ ア、イ
２ ア、エ
３ イ、ウ
４ ウ、エ
解説
人の死の告知に関するガイドラインに関する問題です。
居住用不動産を対象として、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が国土交通省によって示されています。
これは、対象の不動産で過去に人が亡くなった場合、状況によっては心理的瑕疵に該当することがあり、契約後のトラブルを防ぐことを目的としています。
それではさっそく選択肢をみていきましょう。
選択肢 ア
取引の対象となる不動産における事案の有無に関し、宅地建物取引業者は、原則として、貸主・管理業者以外に自ら周辺住民に聞き込みを行ったり、インターネットサイトを調査するなどの自発的な調査を行ったりする義務がある。
×不適切です。
宅地建物取引業者が媒介を行う場合、売主・貸主に対し、過去に生じた人の死について、告知書等に記載を求めることで、通常の情報収集としての調査義務を果たすとされています。
貸主・管理業者以外に自ら周辺住民に聞き込みを行ったり、インターネットサイトを調査するなどの自発的な調査までは必要とはされていません。
つまり、取引の対象となる不動産における事案の有無に関し、宅地建物取引業者は、原則として、売主・貸主に対し、過去に生じた人の死について、告知書等に記載を求める調査義務があります。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ②
入居者が入浴中に溺死したときは、宅地建物取引業者は、次の賃貸借取引の際、原則として、借主に告知する必要がある。
×不適切です。
取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）については、原則として告げなくてもよいものとされています。
このほか、事故死に相当するのもであっても、自宅の階段からの転落や、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故の場合も、自然死と同様に原則として告げなくてもよいものとされています。
つまり、入居者が入浴中に溺死したときは、宅地建物取引業者は、次の賃貸借取引の際、原則として、借主に告知する必要がありません。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ③
入居者が死亡した場合、宅地建物取引業者は、死亡時から３年を経過している場合であっても、借主から事案の有無について問われたときは、調査を通じて判明した点を告知する必要がある。
〇適切です。
自然死や、事故死含む日常生活の中で不慮の死（事故死含む）以外の死であっても、発生して概ね３年が経過したときには原則として告知不要とされています。
ただし、借主から死亡事案についての確認が求められた場合には、３年を経過している場合であっても、宅地建物取引業者は適切に調査を行い、判明した事実について告知する義務があります。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ④
宅地建物取引業者が人の死について告知する際は、事案の発生時期、場所、死因及び特殊清掃等が行われた場合にはその旨を告げるものとし、具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はない。
〇適切です。
告知する場合、事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合には発覚時期）、場所、死因（不明である場合にはその旨）、特殊清掃等が行われた場合にはその旨を告げるものとされています。
なお、亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないようにする必要があることから、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はないとされています。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
以上から、適切なものの組合わせはウとエですので、正解は選択肢④になります。
ぜひ関連解説もあわせてご確認いただければと思います。
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