今日は、令和3年度 第22問について解説します。
賃料回収及び明渡しに向けた業務に関する次の記述のうち、不適切なものの組合せはどれか。
ア 明渡しを命じる判決が確定すれば、貸主は、強制執行によることなく、居室内に立ち入り、残置物を処分することができる。
イ 貸主は、契約解除後、借主が任意に明渡すことを承諾している場合、明渡し期限後の残置物の所有権の放棄を内容とする念書を取得すれば、借主が退去した後に残置物があったとしても自らこれを処分することができる。
ウ 貸主は、借主の未払賃料について、支払を命じる判決が確定しなければ、賃料債務の有無及び額が確定しないため、敷金を充当することができない。
エ 貸主は、賃貸借契約書を公正証書で作成した場合であっても、建物の明渡しの強制執行をするためには、訴訟を提起して判決を得なければならない。
１ ア、イ
２ ア、ウ
３ イ、エ
４ ウ、エ
解説
賃料回収や明渡しに関する問題です。
それではさっそく選択肢をみていきましょう。
選択肢 ア
明渡しを命じる判決が確定すれば、貸主は、強制執行によることなく、居室内に立ち入り、残置物を処分することができる。
×不適切です。
法的な手続きを行わず、自らが行使して権利を実現することは自力救済として、違法行為です。
明渡しを命じる判決が確定したとしても、強制執行の手続きを経なければ、居室内に立ち入り残置物を処分することは、自力救済にあたりますので禁止されています。
つまり、明渡しを命じる判決が確定したとしても、貸主は、強制執行によることなく、居室内に立ち入り、残置物を処分することはできません。（借主が残置物の処分をしない場合は、強制執行の手続きを行う必要があります。）よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 イ
貸主は、契約解除後、借主が任意に明渡すことを承諾している場合、明渡し期限後の残置物の所有権の放棄を内容とする念書を取得すれば、借主が退去した後に残置物があったとしても自らこれを処分することができる。
〇適切です。
借主が任意に明渡すことを承諾している場合は、「明け渡し期限後の残置物の所有権は放棄する」という内容の念書を取得しておけば、借主の承諾を得たものとして、貸主が残置物を処分することができます。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ウ
貸主は、借主の未払賃料について、支払を命じる判決が確定しなければ、賃料債務の有無及び額が確定しないため、敷金を充当することができない。
×不適切です。
敷金は、賃料の未払いなど借主に債務不履行があった場合、敷金契約に基づいて弁済に充当することができます。
つまり、貸主は、借主の未払賃料について、敷金契約に基づき敷金を充当することができます。（支払いを命じる判決が確定していなくても充当することができます。）よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 エ
貸主は、賃貸借契約書を公正証書で作成した場合であっても、建物の明渡しの強制執行をするためには、訴訟を提起して判決を得なければならない。
〇適切です。
明渡しの強制執行を行うためには、明渡しの権利があることを認める債務名義が必要です。
賃貸借契約書の公正証書は、明渡しの債務名義とはなりませんので、明渡しの強制執行をするためには訴訟を提起して判決を得る必要があります。（公正証書に強制執行認諾文言が含まれていれば、金銭の支払い請求については債務名義となります。）
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
以上から、不適切な選択肢はアとウですので、正解は選択肢②となります。
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