今日は、賃貸不動産経営管理士試験 令和1年度 第25問について解説します。
サブリース方式による賃貸管理に関する次の記述のうち、適切なものの組合せはどれか。
ア 所有者は、管理業者との間の原賃貸借契約を管理業者の賃料不払いを理由に解除する場合、あらかじめ転借人（入居者）に対して催告をしなければならない。
イ 所有者は、管理業者との間の原賃貸借契約を合意解除したときは、転借人（入居者）に対して明渡しを請求することができる。
ウ 所有者は、管理業者との間の原賃貸借契約を管理業者の賃料不払いを理由に解除したときは、転借人（入居者）に対して明渡しを請求することができる。
エ 所有者は、原賃貸借契約が期間満了により終了する場合、転借人（入居者）に通知しなければならない。
１ ア、イ
２ ア、エ
３ イ、ウ
４ ウ、エ
解説
マスターリース契約の終了に関する問題です。
それではさっそく選択肢をみていきましょう。
選択肢 ア
所有者は、管理業者との間の原賃貸借契約を管理業者の賃料不払いを理由に解除する場合、あらかじめ転借人（入居者）に対して催告をしなければならない。
×不適切です。
管理業者（転貸人）の債務不履行によって原賃貸借契約を解除する場合は、所有者（原賃貸人）は管理業者に催告をすれば足りるものとされており、転借人（入居者）に対して催告する必要はないとされています。
つまり、所有者は、管理業者との間の原賃貸借契約を管理業者の賃料不払いを理由に解除する場合、あらかじめ転貸人（管理業者）に対して催告をすれば足り、転借人（入居者）に対して催告する必要はありません。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 イ
所有者は、管理業者との間の原賃貸借契約を合意解除したときは、転借人（入居者）に対して明渡しを請求することができる。
×不適切です。
所有者は、管理業者（転貸人）との間の原賃貸借契約を合意解除したときは、転借人（入居者）に対して明渡しを請求することができません。よってこの選択肢は不適切です。
一方で、原賃貸借契約を解除した当時、管理業者に債務不履行があって所有者に解除権が有った場合には、入居者に対して解除を主張することができるので、明渡しを請求することができます。
この点も、あわせて押さえていただければと思います。
選択肢 ウ
所有者は、管理業者との間の原賃貸借契約を管理業者の賃料不払いを理由に解除したときは、転借人（入居者）に対して明渡しを請求することができる。
〇適切です。
原賃貸借契約が債務不履行解除された場合は、所有者（原賃貸人）が転借人（入居者）に対して建物の返還を請求することができます。
なお、所有者が入居者に対して建物の返還を請求することで、管理業者（転貸人）の入居者に対する債務の不履行となり、結果的に転貸借契約は終了します。（当然に終了するわけではありません）
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 エ
所有者は、原賃貸借契約が期間満了により終了する場合、転借人（入居者）に通知しなければならない。
〇適切です。
期間満了により原賃貸借契約が終了する場合には、所有者（原賃貸人）が転借人Cに対して原賃貸借契約の終了を通知することにより、通知から６か月後で転貸借契約は終了となり、明渡しを請求することができます。
選択肢の説明のとおり、所有者は、原賃貸借契約が期間満了により終了する場合、転借人（入居者）に通知しなければその終了を対抗できませんので、この選択肢は適切です。
以上から、正しい選択肢はウとエですので、正解は選択肢④となります。
ぜひ関連解説もあわせて理解を深めていただければと思います。
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