今日は、令和1年度 第20問について解説します。
サブリース方式による賃貸管理業務に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
① 所有者が転貸借を承諾している場合、所有者と転借人（入居者）の間に契約関係が生じる。
② 所有者が転貸借を承諾しており、賃貸借契約の月額賃料が１０万円、転貸借契約における月額賃料が１２万円の場合、所有者が転借人（入居者）に対して１２万円の支払を請求したときは、転借人（入居者）は１２万円の支払義務を負う。
③ 所有者が転貸借を承諾していない場合、転貸借契約は無効である。
④ 所有者が転貸借を承諾しており、その転貸借契約が終了した場合、所有者は転借人（入居者）に対して敷金返還義務を負わない。
解説
サブリース（転貸借）に関する問題です。
それではさっそく選択肢を確認しましょう。
選択肢 ①
所有者が転貸借を承諾している場合、所有者と転借人（入居者）の間に契約関係が生じる。
×不適切です
転貸借において、たとえ所有者が転貸を承諾していても、転借人（入居者）と契約を結んでいるのはあくまでサブリース業者（転貸人）です。
また、所有者とサブリース業者の間には転貸を前提とした契約関係（特定賃貸借契約と呼ばれることがあります）があります。
つまり、所有者が転貸借を承諾しているかどうかにかかわらず、所有者と転借人（入居者）の間には直接の契約関係がありません。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ②
所有者が転貸借を承諾しており、賃貸借契約の月額賃料が10万円、転貸借契約における月額賃料が12万円の場合、所有者が転借人（入居者）に対して12万円の支払を請求したときは、転借人（入居者）は12万円の支払義務を負う。
×不適切です
所有者（貸主）が転借人（入居者）に請求できる範囲は、サブリース業者（転貸人）の債務の範囲に限られます。
原賃貸借契約の賃料が１０万円で、転貸借契約の賃料が１２万円の場合、貸主が転借人に直接請求できるのは１０万円までです。
つまり、所有者が転貸借を承諾しており、賃貸借契約の月額賃料が10万円、転貸借契約における月額賃料が12万円の場合、所有者が転借人（入居者）に対して12万円の支払を請求したときは、転借人（入居者）は10万円の支払義務を負います。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ③
所有者が転貸借を承諾していない場合、転貸借契約は無効である。
×不適切です
無断転貸は賃貸借契約の解除事由となりますので、所有者は賃貸借契約を解除することができます。
ただし、所有者が転貸を承諾していない場合でも、転貸借契約自体は無効になるわけではなく、有効性は否定されません。
つまり、所有者が転貸借を承諾していない場合、原賃貸借契約の解除事由にはなりますが、転貸借契約自体は有効です。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ④
所有者が転貸借を承諾しており、その転貸借契約が終了した場合、所有者は転借人（入居者）に対して敷金返還義務を負わない。
〇適切です。
転貸借契約にともなう敷金は、サブリース業者（転貸人）と転借人（入居者）との間の敷金契約に基づいて預け入れられるものです。
したがって、転貸借契約が終了して敷金返還義務を負うのはサブリース業者であり、所有者は入居者に対して直接敷金返還義務を負いません。
選択肢の説明のとおりですので、この選択肢は適切です。
以上から、正解は選択肢④となります。
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