今日は、賃貸不動産経営管理士試験 令和1年度 第19問について解説します。
敷金に関する次の記述のうち、正しいものの組合せはどれか。
ア 賃貸借契約が終了した場合、敷金の返還と明渡しは、敷金の返還が先履行となる。
イ 敷金は、滞納賃料のほか、原状回復義務の対象となる借主の毀損・汚損に対する損害賠償、借主が無権限で施工した工事の復旧費も担保の対象となる。
ウ 賃貸借契約の継続中に借主の債権者が敷金返還請求権を差し押え、賃貸物件の明渡し前に差押債権者が敷金の支払を貸主に請求した場合、貸主に敷金の支払義務が発生する。
エ いわゆる敷引特約（賃貸借契約終了時に、貸主が敷金の一部を取得する特約。）に関し、判例は、敷引金の額が賃料の額等に照らし高額に過ぎるなどの事情があれば格別、そうでない限り、これが信義則に反して消費者である借主の利益を一方的に害するものということはできない旨を判示している。
１ イ、エ
２ ア、ウ
３ ア、エ
４ イ、ウ
解説
敷金に関する問題です。
それではさっそく選択肢をみていきましょう。
選択肢 ア
賃貸借契約が終了した場合、敷金の返還と明渡しは、敷金の返還が先履行となる。
×不適切です。
敷金には、賃貸借契約上の債務を担保する目的があります。
賃貸借契約上の債務には、未払いの賃料だけでなく、借主による建物の損傷に対する損害賠償債務も含まれます。
たとえば建物の内部に損傷があった場合、それが明らかになるのは明渡し後が多く、貸主が損害賠償を請求できるのもその後になりますので、
敷金の返還よりも明渡しが先に行われるべきです。
つまり、賃貸借契約が終了した場合、敷金の返還と明渡しは、明渡しが先履行となります。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 イ
敷金は、滞納賃料のほか、原状回復義務の対象となる借主の毀損・汚損に対する損害賠償、借主が無権限で施工した工事の復旧費も担保の対象となる。
〇適切です。
敷金は、賃貸借契約上の債務を担保するものであり、担保される債務には、
滞納賃料だけでなく、借主の故意・過失による毀損・汚損に関する原状回復義務や、無断で施工された工事の復旧費用なども含まれます。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ウ
賃貸借契約の継続中に借主の債権者が敷金返還請求権を差し押え、賃貸物件の明渡し前に差押債権者が敷金の支払を貸主に請求した場合、貸主に敷金の支払義務が発生する。
×不適切です。
敷金返還請求権が発生するのは、賃貸借契約が終了し、物件の明渡しが完了したときです。
明渡し前は、まだ敷金返還請求権が成立していませんので、差押債権者に対して敷金を支払う必要はありません。
敷金を支払う時期は、賃貸借契約が終了し建物を明け渡した後で、支払う金額は、敷金から未払い賃料などの債務を差し引いた額となります。
つまり、賃貸借契約の継続中に借主の債権者が敷金返還請求権を差し押え、賃貸物件の明渡し前に差押債権者が敷金の支払を貸主に請求した場合、貸主に敷金の支払義務はまだ発生しません（賃貸借契約が終了し建物を明け渡した後に発生します）。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 エ
いわゆる敷引特約（賃貸借契約終了時に、貸主が敷金の一部を取得する特約。）に関し、判例は、敷引金の額が賃料の額等に照らし高額に過ぎるなどの事情があれば格別、そうでない限り、これが信義則に反して消費者である借主の利益を一方的に害するものということはできない旨を判示している。
〇適切です。
選択肢の説明の通り、敷引きの金額が極端に高額というような事情がない限り、敷引特約は信義則に反して消費者である借主の利益を一方的に害するものではないとされる判決が示されています。
よってこの選択肢は適切です。
以上から、正しい選択肢はイとエですので、正解は選択肢①となります。
ぜひ関連解説もあわせて理解を深めていただければと思います。
★関連解説★
2024年度版 一発合格まとめシート
2025年版は準備中です
