今日は、令和1年度 第14問について解説します。
建物賃貸借契約の当事者が死亡した場合の相続に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
① 借主が死亡し、相続人のあることが明らかでない場合、賃貸借契約は終了しない。
② 貸主が死亡し、相続人のあることが明らかでない場合、賃貸借契約は終了する。
③ 借主が死亡し、複数の相続人がいる場合、貸主が賃貸借契約の債務不履行を理由に解除するためには、相続人の一人に解除の意思表示をすればよい。
④ 借主が内縁関係にある者と３０年にわたり賃貸住宅に同居していた場合、当該賃貸住宅の賃借権の相続に限り、内縁関係にある者も相続人となる。
解説
賃貸借契約における相続に関する問題です。
それではさっそく選択肢を確認しましょう。
選択肢 ①
借主が死亡し、相続人のあることが明らかでない場合、賃貸借契約は終了しない。
〇適切です。
借主が死亡した場合、通常は相続人が賃借権を相続しますが、相続人が不明な場合、相続財産は法人とされ、相続財産管理人が選任されて財産の処分や債務の弁済などを行います。
また、借主に相続人がいない場合は、借主の内縁者などの特別縁故者が賃借権を承継するものとされています。
つまり、借主が死亡した場合でも、賃貸借契約は当然には終了するわけではありませんので、この選択肢は適切です。
選択肢 ②
貸主が死亡し、相続人のあることが明らかでない場合、賃貸借契約は終了する。
×不適切です
借主が死亡した場合、相続人が賃借権を相続しますが、相続人が不明な場合、相続財産は法人とされ、相続財産管理人が選任されて財産の処分や債務の弁済などを行います。なお、それでも残された財産は国庫に帰属することになります。
つまり、貸主が死亡し、相続人のあることが明らかでない場合でも、賃貸借契約は当然には終了しません。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ③
借主が死亡し、複数の相続人がいる場合、貸主が賃貸借契約の債務不履行を理由に解除するためには、相続人の一人に解除の意思表示をすればよい。
×不適切です
借主に債務不履行があった場合、貸主は賃貸借契約を解除することができます。
借主が死亡し、複数の相続人がいる場合は、相続人全員に対して債務を履行することを催告して解除の意思表示をしなければなりません。
つまり、借主が死亡し、複数の相続人がいる場合、貸主が賃貸借契約の債務不履行を理由に解除するためには、相続人全員に解除の意思表示をする必要があります。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ④
借主が内縁関係にある者と 30 年にわたり賃貸住宅に同居していた場合、当該賃貸住宅の賃借権の相続に限り、内縁関係にある者も相続人となる。
×不適切です
借主に相続人がいない場合、同居していた内縁者が賃借権を承継することができますが、内縁関係の者は相続人にはなりませんので、相続として認められるわけではありません。
また、貸主や相続人からの立ち退き請求に対しては、同居者の居住権の保護を図る仕組みになっています。
つまり、借主が内縁関係にある者と 30 年にわたり賃貸住宅に同居していた場合、内縁関係にある者が相続人とはなりません。（借主に相続人がいない場合には、同居していた内縁者が賃借権を承継することができます。また、立ち退き請求から居住権の保護を図る仕組みがあります。）よってこの選択肢は不適切です。
以上から、正解は選択肢①となります。
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