今日は、令和1年度 第13問について解説します。
定期建物賃貸借契約と普通建物賃貸借契約との異同に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
ア 定期建物賃貸借契約も普通建物賃貸借契約も書面（電磁的記録を含む）により締結しなければ、有効な契約とならない。
イ 契約期間が１年未満の場合、定期建物賃貸借契約も普通建物賃貸借契約も、いずれも期間の定めのない賃貸借契約となる。
ウ 定期建物賃貸借契約では、一定の期間、賃料を減額しない旨の特約（不減額特約）は有効であるが、普通建物賃貸借契約ではこのような特約は無効である。
エ 借主からする中途解約を認める特約は、定期建物賃貸借契約でも普通建物賃貸借契約でも有効である。
１ １つ
２ ２つ
３ ３つ
４ ４つ
解説
定期建物賃貸借契約に関する問題です。
それではさっそく選択肢を確認しましょう。
選択肢 ア
定期建物賃貸借契約も普通建物賃貸借契約も書面（電磁的記録を含む）により締結しなければ、有効な契約とならない。
×不適切です
定期建物賃貸借は、書面や電磁的記録によって締結する必要があります。
一方で、普通建物賃貸借契約は、書面による契約でなくても口頭でも成立します。
つまり、定期建物賃貸借契約は書面（電磁的記録を含む）により締結しなければ、有効な契約となりません（普通建物賃貸借契約は、口頭でも成立します）。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 イ
契約期間が１年未満の場合、定期建物賃貸借契約も普通建物賃貸借契約も、いずれも期間の定めのない賃貸借契約となる。
×不適切です
普通建物賃貸借契約は、契約期間を１年未満にした場合は、期間の定めのない賃貸借契約となります。
一方で、定期建物賃貸借契約は、契約期間の下限がないため、契約期間を1年未満とすることも可能です。
つまり、契約期間が１年未満の場合、普通建物賃貸借契約の場合、期間の定めのない賃貸借契約となります（定期建物賃貸借契約の場合、契約期間を1年未満とすることも可能です）。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ウ
定期建物賃貸借契約では、一定の期間、賃料を減額しない旨の特約（不減額特約）は有効であるが、普通建物賃貸借契約ではこのような特約は無効である。
〇適切です。
定期建物賃貸借契約の場合、賃料減額請求を排除する特約は有効です。
一方で、普通建物賃貸借契約の場合、借主による賃料減額請求権を排除することは、特約を設けたとしても無効になります。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 エ
借主からする中途解約を認める特約は、定期建物賃貸借契約でも普通建物賃貸借契約でも有効である。
〇適切です。
選択肢の説明の通り、借主からの中途解約を認める特約は、定期建物賃貸借契約でも普通建物賃貸借契約でも有効ですので、この選択肢は適切です。
なお、定期建物賃貸借契約の場合、床面積２００㎡未満の居住用の建物であり、やむを得ない事情（転勤・介護・療養など）があり、生活の本拠として使用できなくなった場合、中途解約条項がなくても解約を申入れることができます。
以上から、適切な選択肢はウ、エの２つですので、正解は選択肢②となります。
ぜひ関連解説もあわせて理解を深めていただければと思います。
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