今日は、賃貸不動産経営管理士試験 令和1年度 第10問について解説します。
普通建物賃貸借契約（定期建物賃貸借契約でない建物賃貸借契約をいう。以下、各問において同じ。）における賃料増減額請求に関する次の記述のうち、不適切なものの組合せはどれか。
ア 賃貸借契約の貸主の地位を複数の貸主が共に有する場合（ただし、各貸主の持分は相等しいものとする。）、各貸主は単独で賃料増額請求権を行使することができる。
イ 貸主から賃料増額請求を受けた借主は、賃料増額に関する裁判が確定するまでの間、増額された賃料を支払わなければならない。
ウ 借主から賃料減額請求を受けた貸主は、賃料減額に関する裁判が確定するまでは、従前の賃料の支払を請求することができる。
エ 貸主の賃料増額請求権を一定期間排除する特約は有効である。
１ ア、イ
２ イ、ウ
３ ア、エ
４ ウ、エ
解説
賃料増減額請求に関する問題です。
それではさっそく選択肢をみていきましょう。
選択肢 ア
賃貸借契約の貸主の地位を複数の貸主が共に有する場合（ただし、各貸主の持分は相等しいものとする。）、各貸主は単独で賃料増額請求権を行使することができる。
×不適切です。
賃貸借契約の貸主が複数いる場合、貸主たちは持分に応じた権利を有しています。
賃料増減額請求権の行使は、共有物の管理行為に該当するとされています。
管理行為とは、共有物を適切に維持し、運用していくための行為で、共有者の持分の過半数で決定できます。
つまり、賃貸借契約の貸主の地位を複数の貸主が共に有する場合（ただし、各貸主の持分は相等しいものとする。）、共有者の持分の過半数で賃料増額請求権を行使することができます。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 イ
貸主から賃料増額請求を受けた借主は、賃料増額に関する裁判が確定するまでの間、増額された賃料を支払わなければならない。
×不適切です。
裁判が確定するまでの賃料の取り扱いについて、まとめシートでは以下の通り解説しています。
貸主から借主へ賃料の増額請求をした場合、裁判が確定するまでは、借主が相当と認める額の賃料を支払えば足りるとされています。
つまり、貸主から賃料増額請求を受けた借主は、賃料増額に関する裁判が確定するまでの間、相当と認める額の賃料を支払えば足りるとされています。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ウ
借主から賃料減額請求を受けた貸主は、賃料減額に関する裁判が確定するまでは、従前の賃料の支払を請求することができる。
〇適切です。
裁判が確定するまでの賃料の取り扱いについて、もう一度確認しましょう。
借主から貸主へ賃料の減額請求した場合、貸主は、裁判が確定するまで、相当と認める額の賃料の支払いを請求することができます。そして、 相当と認める額としては、従前の賃料が一般的です。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 エ
貸主の賃料増額請求権を一定期間排除する特約は有効である。
〇適切です。
選択肢の説明の通り、普通建物賃貸借契約において、貸主の賃料増額請求権を一定期間排除する特約は有効とされていますので、この選択肢は適切です。
ただし、普通建物賃貸借契約において借主の賃料減額請求権を一定期間排除する特約は無効とされます。
以上から、誤っている選択肢はアとイですので、正解は選択肢①となります。
ぜひ関連解説もあわせて理解を深めていただければと思います。
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