今日は、宅地建物取引士試験 令和3年度(10月) 第13問について解説します。
令和2年度と3年度は、新型コロナウイルスの感染拡大防止措置として、受験者分散の目的で10月と12月の2回試験が実施されました。
★出題テーマ【権利関係-区分所有法】★
建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
① 法又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者が１人でも反対するときは、集会を開催せずに書面によって決議をすることはできない。
② 形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更については、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決するものであるが、規約でこの区分所有者の定数を過半数まで減ずることができる。
③ 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、規約に別段の定めがあるときを除いて、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。
④ 各共有者の共用部分の持分は、規約に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分の床面積の割合によるが、この床面積は壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積である。
解説
区分所有法に関する問題です。
それではさっそく選択肢をみていきましょう。
選択肢 ①
法又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者が１人でも反対するときは、集会を開催せずに書面によって決議をすることはできない。
〇適切です。
集会を開催せずに、書面や電磁的方法によって決議するためには、区分所有者全員の承諾が必要です。
選択肢の説明の通り、区分所有者が１人でも反対するときは、集会の開催を省略して書面による決議をすることはできませんので、この選択肢は適切です。
選択肢 ②
形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更については、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決するものであるが、規約でこの区分所有者の定数を過半数まで減ずることができる。
〇適切です。
形状または効用の著しい変更を伴う共用部分の変更は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決するものとされています。
ただし、この区分所有者の定数は、規約で過半数まで減ずることができるとされています。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ③
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、規約に別段の定めがあるときを除いて、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。
〇適切です。
敷地利用権は、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利です。
敷地利用権が、数人で共有する所有権である場合やその他の権利である場合に、規約に別段の定めがある場合を除いて、区分所有者は、専有部分と敷地利用権を分離して処分することはできません。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ④
各共有者の共用部分の持分は、規約に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分の床面積の割合によるが、この床面積は壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積である。
×不適切です。
共有部分の持分の基準は専有部分の床面積の割合によります。
なお、この床面積は壁や区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積によるものです。
水平投影というのは、カメラで建物を真上から撮影するようなイメージです。
なので、ざっくりいうと壁の内側を境目にして囲まれた部分を真上からカメラで撮ったときの面積が専有部分の床面積ということになります。
つまり、各共有者の共用部分の持分は、規約に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分の床面積の割合によりますが、この床面積は壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積です。よってこの選択肢は不適切です。
以上から、正解は選択肢④となります。
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