今日は、令和3年度 第20問について解説します。
敷金に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
① 貸主は、建物明渡し後でなければ、敷金を未払賃料に充当することができない。
② 敷金は、賃貸借契約上の債務を担保するための金銭であるから、貸主との合意があっても賃貸借契約の締結後に預け入れることができない。
③ 貸主が建物を借主に引き渡した後、第三者に当該建物を売却し、所有権移転登記を完了した場合、特段の事情がない限り、敷金に関する権利義務は当然に当該第三者に承継される。
④ 賃貸借契約が終了し、建物が明け渡された後、借主が行方不明となったことにより、借主に対し敷金の充当の通知ができない場合、貸主は敷金を未払賃料や原状回復費用に充当することができない。
解説
敷金に関する問題です。
それではさっそく選択肢をみていきましょう。
選択肢 ①
貸主は、建物明渡し後でなければ、敷金を未払賃料に充当することができない。
×不適切です。
契約期間中の敷金の充当について、まとめシートでは以下の通り解説しています。
貸主は、建物の明渡し前でも、任意に敷金を債務の弁済に充てることができます。一方、借主からは敷金を家賃に充当するように主張することはできません。
つまり、貸主は、建物明渡し後であっても、敷金を未払賃料に充当することができます。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ②
敷金は、賃貸借契約上の債務を担保するための金銭であるから、貸主との合意があっても賃貸借契約の締結後に預け入れることができない。
×不適切です。
敷金の交付時期について、まとめシートでは以下の通り解説しています。
敷金は賃貸借契約締結と同時に、または締結前に交付することが一般的ですが、締結後に支払うという合意も可能です。また、契約期間中に使用上の条件変更等があった場合に、敷金を積み増すといった合意も有効です。
つまり、敷金は、賃貸借契約上の債務を担保するための金銭ですので賃貸借契約と同時にまたは締結前に預け入れるのが一般的ですが、貸主との合意があれば賃貸借契約の締結後に預け入れることができます。よってこの選択肢は不適切です。
選択肢 ③
貸主が建物を借主に引き渡した後、第三者に当該建物を売却し、所有権移転登記を完了した場合、特段の事情がない限り、敷金に関する権利義務は当然に当該第三者に承継される。
〇適切です。
敷金の承継について、まとめシートでは以下の通り解説しています。
借主へ賃貸物件の引渡しが完了しているときに、貸主が変わり、所有権移転登記も完了して新しい貸主に貸主の地位が移転したときには、敷金は新しい貸主が承継するものとされています。なお選択肢の「特段の事情」というのは、貸主の地位を前の貸主に留保した場合などが考えられますが、そのような事情がない場合は敷金返還債務は新しい貸主に当然に移転します。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ④
賃貸借契約が終了し、建物が明け渡された後、借主が行方不明となったことにより、借主に対し敷金の充当の通知ができない場合、貸主は敷金を未払賃料や原状回復費用に充当することができない。
×不適切です。
賃貸借契約が終了し、明渡しが完了したときに、借主が貸主に対して債務がある場合は、敷金は当然にこの債務に充てられ、貸主は債務を差し引いた額を返還することになります。なお意思表示は必要とはされていませんので、通知ができないことは問題ありません。
つまり、賃貸借契約が終了し、建物が明け渡された後、借主が行方不明となったことにより、借主に対し敷金の充当の通知ができない場合でも、貸主は敷金を未払賃料や原状回復費用に充当することができます。よってこの選択肢は不適切です。
以上から、正解は選択肢③となります。
賃料や敷金などの金銭の管理について、ぜひ関連解説もあわせてご確認いただければと思います。
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