今日は、令和3年度 第28問について解説します。
Ａを貸主、Ｂを借主とする賃貸住宅（以下、「甲建物」という。）の所有権がＣに移転した場合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。ただし、それぞれの選択肢に記載のない事実はないものとする。
① Ａが甲建物を譲渡する前にＢがＡから引渡しを受けていれば、賃貸人たる地位はＣに移転する。
② Ａが甲建物を譲渡する前にＢがＡから引渡しを受けている場合に、ＡＣ間で賃貸人の地位をＡに留保し、かつＣがＡに甲建物を賃貸する旨の合意をすれば、Ｂの承諾がなくても、賃貸人の地位はＡに留保される。
③ Ａが甲建物を譲渡する前にＢがＡから引渡しを受けている場合に、所有権移転登記を経由していないＣから甲建物の賃料の支払を求められても、Ｂは支払を拒むことができる。
④ Ａが甲建物を譲渡する前にＢがＡから引渡しを受けておらず、かつ賃貸借の登記も経由していない場合に、ＡＣ間で賃貸人の地位を移転することにつき合意しても、Ｂの承諾がなければ、賃貸人の地位はＣに移転しない。
解説
賃貸住宅の所有権移転に関する問題です。
それではさっそく選択肢をみていきましょう。
選択肢 ①
Ａが甲建物を譲渡する前にＢがＡから引渡しを受けていれば、賃貸人たる地位はＣに移転する。
〇適切です。
借主へ賃貸物件の引渡しが完了しているときに、所有者が変わった場合は、貸主の地位も新しい所有者に当然に移転します。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ②
Ａが甲建物を譲渡する前にＢがＡから引渡しを受けている場合に、ＡＣ間で賃貸人の地位をＡに留保し、かつＣがＡに甲建物を賃貸する旨の合意をすれば、Ｂの承諾がなくても、賃貸人の地位はＡに留保される。
〇適切です。
賃貸物件の旧所有者Aと新所有者Cの間で、貸主の地位をAに留保することの合意と、CがAに賃貸物件を賃貸することの合意があれば、貸主の地位はCに移転することなく、Aに留保されることになります。なおこの場合、借主Bの同意は必要とされていません。
Aが転貸人となって、Cに転貸借しているというような形式になりますね。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ③
Ａが甲建物を譲渡する前にＢがＡから引渡しを受けている場合に、所有権移転登記を経由していないＣから甲建物の賃料の支払を求められても、Ｂは支払を拒むことができる。
〇適切です。
旧貸主Aの貸主の地位が、新貸主Cに移転すれば、Cは借主Bに賃料を請求することできます。貸主の地位がCに移転するためには、所有権移転登記が必要です。所有権移転登記がなされていない場合、BはCに賃料を支払う義務はありませんので、もしCに賃料支払いを求められても、拒むことができます。
選択肢の説明通りですので、この選択肢は適切です。
選択肢 ④
Ａが甲建物を譲渡する前にＢがＡから引渡しを受けておらず、かつ賃貸借の登記も経由していない場合に、ＡＣ間で賃貸人の地位を移転することにつき合意しても、Ｂの承諾がなければ、賃貸人の地位はＣに移転しない。
×不適切です。
借主へ賃貸物件の引渡しが完了していないときに所有者が変わった場合は、旧貸主Aと新貸主Cが合意していれば、貸主の地位も移転することができます。
この場合に借主Bの承諾はいりません。
つまり、Ａが甲建物を譲渡する前にＢがＡから引渡しを受けておらず、かつ賃貸借の登記も経由していない場合に、ＡＣ間で賃貸人の地位を移転することにつき合意した場合は、Ｂの承諾の有無にかかわらず、賃貸人の地位はＣに移転します。よってこの選択肢は不適切です。
ところで、Bが建物の引渡しを受けておらず、賃借権の登記もなされていない場合には、Cに対して、対抗要件を備えていない状態となりますね。
対抗要件を備えていないということは、Cが明渡しを要求した場合には出ていかなくてはいけないのでは？と心配になってしまいますが、Cは貸主の地位を承継しているので、賃貸借契約はそのまま継続するということになり、明渡しを求められる事態にはならないといえます。
なお、もし明渡しを求める＝貸主から契約の解除を申入れる場合には正当事由が必要です。
以上から、正解は選択肢④となります。
ぜひ関連解説もあわせてご確認いただければと思います。
★関連解説★
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【過去問解説】令和3(2021)年度 第28問 賃貸不動産経営管理士試験
肢3の図ですが、A・B・Cの関係性が問題と相違しているように思うのですが、合っているのでしょうか？
Cが新しい所有者になったけど、AがBに対する賃貸人としての地位を残すとのことなので、所有者CからAが賃貸して、Bに転貸しているのかと考えています。
カワダ様
コメントいただき、誠にありがとうございます。
挿入した図ですが、問題の理解につながるよう、書籍まとめシートから引用したものでした。
ご指摘の通り、問題文とA、B、Cの関係性が合っていないため、逆に混乱を招くものとなっていました。
大変申し訳ございません。
ご指摘を受けまして、図のA、B、Cの部分を消した関係図のみにしてみました。
これですと皆様のご理解を促すものになるかと考えます。
ご確認いただけますと幸いです。
この度はありがとうございました。
今後とも、どうぞよろしくお願いいたします。
お返事ありがとうございます。
自分の理解があっていて安心しました。
試験まであと少し、お世話になります！